Pack Bailleur Individuel – FAQ

Pour un bail vide : Depuis la Loi Boutin du 25 mars 2009 (cf. art.55), il n’est plus possible de cumuler “Assurance Loyers Impayés” et “caution solidaire”. La seule exception, introduite par la Loi du 24 novembre 2009, concerne les locataires étudiants ou apprentis.

Pour un bail meublé : Les mêmes dispositions sont applicables depuis la loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014.

Selon des statistiques récentes publiées par l’INSEE plus de 500 000 ménages français présentent des impayés de loyers supérieurs à 2 mois, ce qui représente une augmentation de 96% en l’espace des quatre dernières années.

De même, le nombre d’assignations de justice pour impayé a progressé de +18% entre 2007 et 2014, menant dans 77% des cas à une décision d’expulsion (Source CREDOC, à partir des données du Ministère de la Justice).

Les frais de procédure, la complexité des démarches, et bien évidemment la perte des loyers justifient largement la souscription d’un contrat d’assurance Loyers Impayés, dont la cotisation est d’ailleurs déductible des revenus fonciers (hors régime Micro-Foncier).

Les candidats locataires doivent constituer un Dossier de Location permettant de contrôler leur solvabilité et situation. Consulter sur l’Annexe la liste des pièces requises en fonction de chaque situation. Notre service Vériloc© est également à votre disposition pour procéder à l’agrément des locataires, préalablement à la signature du bail.

Conformément à l’article 22-2 de la Loi 89-462, et au Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, le bailleur ne peut pas demander les documents suivants au locataire comme au garant :

Documents bancaires ou financiers :

• copie de relevé de compte bancaire ou postal,
• attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal,
• autorisation de prélèvement automatique.

Documents relatifs à la vie privée :

• photographie d’identité (sauf celle de la pièce d’identité),
• carte d’assuré social,
• extrait de casier judiciaire,
• jugement de divorce (sauf le paragraphe commençant par l’énoncé “Par ces motifs” qui permet de prouver le divorce),
• contrat de mariage ou certificat de concubinage,
• dossier médical personnel.

Justificatifs de situation financière :

• attestation d’absence de crédit en cours,
• informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ou de l’information de la non-inscription à ce fichier,
• attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs (quittances de loyer),
• production de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.

Versements illégaux
Le bailleur n’a pas le droit d’exiger du locataire qu’il verse certaines sommes (en dehors du loyer, des charges et du dépôt de garantie) en contrepartie de la location consentie. À ce titre, la loi interdit :

• le versement d’un chèque de réservation du logement,
• la remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus de 1 mois de loyer.

INSOR vous propose d’obtenir la Certification du dossier de candidature de vos locataires dans le cadre de l’option VERILOC©.

Il vous suffit de nous adresser une Demande d’adhésion complétée et signée, accompagnée du règlement et de l’intégralité des documents remis par les locataires, par Email (veriloc@insor.com), ou courrier postal adressé à notre Centre de Gestion.

Sous 48 heures, nous vous délivrons par écrit un accord préalable à l’établissement du bail.

Cette attestation doit impérativement mentionner, le type de contrat de travail (C.D.I, C.D.D, C.N.E, etc..), si le candidat est ou non en période d’essai, en préavis de licenciement ou de démission.

Cette attestation doit être établie sur papier à en-tête de l’entreprise, datée de moins d’un mois, signée et revêtue du cachet de la société employeur.

Elle se calcule en divisant le salaire net par le montant du loyer charges comprises. Ne pas tenir compte dans le calcul des salaires des revenus non réguliers (primes exceptionnelles ou autres).

Pour les travailleurs non salariés et les retraités il suffit de diviser les ressources déclarées à l’Administration fiscale, par le loyer annuel charges comprises.

Dommages matériels : il s’agit des dommages matériels constatés lors du départ du locataire résultant de son fait et survenus postérieurement à la date d’effet du contrat.

Ces dommages sont constatés en comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement (d’où l’importance de les détailler).

Ils comprennent également les dommages consécutifs à une procédure d’expulsion (ex : dégradation de la porte d’entrée).

Dommages immatériels : perte pécuniaire consécutive au temps matériellement nécessaire à la remise en état des locaux.

Pour les copropriétaires dont les tantièmes n’excèdent pas 25 % de l’ensemble de la copropriété, nous intervenons en cas de défaillance de la police Immeuble souscrite par le syndic ou en présence de franchises.

Si un autre copropriétaire ne règle pas sa quote-part de charge, nous vous remboursons la quote-part supplémentaire qui vous incombera.

Nos garanties s’appliquent à la responsabilité personnelle que vous encourez du fait de la propriété des biens assurés, y compris en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien, ou en cas d’accidents causés par les éléments privatifs d’équipements laissés à la disposition des locataires. Nous couvrons les risques de responsabilité aussi bien vis à vis du locataire que des tiers en général.

(Ex : défaillance des équipements techniques ou ménagers, chute d’un meuble suspendu sur un locataire)

Si vous êtes copropriétaire : cette garantie couvre aussi votre responsabilité à l’égard des autres copropriétaires.

Important : Depuis la Loi ALUR du 23 mars 2014, le nouvel article 9-1 de la loi de 1965, précise que « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre » .

Nous prenons en charge, sans limitation de somme, le paiement des frais de procédure engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant et obtenir le remboursement des détériorations immobilières.

Ces frais comprennent :

– les frais de procédures y compris commandement de payer vis à vis du locataire ou sa caution,

– les honoraires d’huissier, d’avocats, avoués, dont l’intervention est rendue nécessaire

– ainsi que ceux visant à l’expulsion du locataire défaillant (frais d’intervention du serrurier et du commissaire de police, frais de garde de meuble, frais de déménagement).

Vous trouverez ces documents dans la plupart des librairies. Vous pouvez aussi les télécharger sur le site internet de notre partenaire « pap.fr »: cliquez ici.

Ce n’est pas une obligation. Le bail et l’état des lieux peuvent être réalisés de façon contradictoire entre le locataire et le bailleur, et signés des deux parties.

Cette cotisation est intégralement à la charge du bailleur et ne peut être répercutée sur le locataire.

N.B. : La cotisation est intégralement déductible des revenus locatifs du bailleur (hors Régime Micro Foncier) selon les dispositions du Code Général des Impôts.

Pour les baux « vides » conclus depuis le 10/02/08, le dépôt de garantie est d’un mois de loyer hors charges.

Pour les baux « meublés » (ou les baux vides conclus avant le 10/02/08), le dépôt de garantie requis par notre contrat est de deux mois de loyer hors charges.

Il est possible de souscrire le Pack Bailleur Individuel lors de l’entrée dans les lieux d’un locataire (avec ou sans Certification Vériloc©) ou lorsque le locataire est en place depuis + ou – de 9 mois. Voici les 3 cas possibles :

• Locataire entrant :

La garantie prend effet lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Ce dernier  doit être éligible aux garanties du Pack Bailleur et vous devez être en possession du dossier complet du locataire. Pour plus d’informations sur la constitution du dossier de location, cliquez sur le lien suivant : Sélection des locataires.

• Locataire en place depuis moins de 9 mois :

La garantie prend effet à la date d’adhésion, sans période probatoire, sous réserve que le locataire en place depuis moins de 9 mois, ait acquitté la totalité du quittancement émis à la date d’effet des garanties (dépôt de garantie, loyers, charges ou arriérés de charges…) et qu’il n’ait pas fait l’objet d’incidents de paiement ou de litige de quelque nature que ce soit depuis l’origine de ce bail.

• Locataire en place depuis plus de 9 mois :

La garantie ne prend effet qu’à l’expiration d’une période probatoire de 3 mois entiers consécutifs.

Il faut que le locataire soit :
– à jour du paiement de ses loyers et charges au moment de l’adhésion et qu’il règle régulièrement ses loyers pendant trois mois entiers consécutifs,
– qu’il soit titulaire d’un bail conforme à la législation en vigueur contenant une clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement d’un terme convenu.

Vous devez  inclure dans votre bail deux clauses indispensables :
– une clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement d’un terme convenu,
– une clause de solidarité et d’indivisibilité en cas de pluralité de locataires.

Contrairement aux procédures que vous devez mener seul et à vos frais pour obtenir le recouvrement des dettes locatives auprès du garant (caution solidaire) et/ou obtenir l’expulsion du locataire, grâce au contrat Pack Bailleur Individuel, nos Juristes organisent la procédure contentieuse avec notre réseau d’huissiers et d’avocats, et se chargent en parallèle de procéder à l’indemnisation des loyers impayés. Vous êtes déchargé d’une gestion longue et fastidieuse, et n’avez pas à en supporter le coût, pris en charge par votre contrat. .

Votre contrat prévoit une indemnisation de 36 mois à compter du 1^er terme de loyer impayé. Vous avez toutefois la possibilité d’opter lors de votre adhésion (ou à la faveur d’un changement de locataire), pour une durée d’indemnisation illimitée. Ceci permet de faire face à certaines procédures contentieuses exceptionnellement longues, par exemple du fait de l’engorgement des tribunaux. Lorsque vous optez pour une durée d’indemnisation illimitée, la Certification Veriloc© du candidat locataire est obligatoire.

Le Pack Bailleur Individuel permet de couvrir les lots appartenant à l’Assuré situés en France Métropolitaine, loués et mis à disposition d’un ou des locataires par le Souscripteur :

• locaux à usage d’habitation principale ou secondaire y compris les garages privés, places de stationnement et locaux annexes attachés au logement (bail unique),
• locaux à usage mixte d’habitation et professionnel (profession libérale uniquement).

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, précise que : « le cautionnement ne peut être demandé, à peine de nullité, par un propriétaire qui a souscrit une assurance loyers impayés, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations du locataire, sauf dans le cas où le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. »

Vous pouvez cumuler les revenus suivants ayant un caractère régulier et permanent (versement assuré pendant les douze prochains mois à compter de la date de signature du bail) :

– Le salaire net avant impôt,
– Les allocations familiales,
– L’allocation aux adultes handicapés,
– L’aide personnalisée au logement (cette allocation doit vous être versée directement).

Ces allocations sont acceptées sous réserve d’un justificatif établi avant l’entrée dans les lieux et validé par la CAF (Caisse d’Allocations Familiales).

De ce fait, les revenus temporaires, précaires, ou non réguliers, ne doivent pas être pris en compte, il en est ainsi des :

• Allocations chômage,
• Prestations RMI/RSA,
• Indemnités de stage,
• Salaires perçus pour solde de tout compte,
• Avances sur commissions,
• Avantages en nature,
• Primes exceptionnelles,
• Revenus financiers ou fonciers.

C’est le salaire net avant impôt (Net Fiscal) qui est retenu dans le calcul de l’éligibilité du locataire.

Vous pouvez en effet cumuler plusieurs revenus tout en respectant les critères d’éligibilité (Voir Critères).

Votre contrat couvre les éléments du bail suivants : les loyers, les provisions pour  charges, la Taxe sur l’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), et les régularisations de charges. S’ajoutent à cela les frais de contentieux engagés dans le cadre de la procédure contentieuse à l’encontre du locataire débiteur.

Il est important de suivre l’encaissement à bonne date de votre loyer. En cas d’impayé, vous trouverez dans votre Espace Client des modèles de relances, ainsi que les dates d’envoi de votre déclaration de sinistre à notre Centre de Gestion pour l’instruction du dossier de sinistre.

Pour une information complète, nous vous invitons à vous référer aux Conditions Générales (Partie 1.4.1 – Que faire en cas de sinistre ?)

Nous vous invitons à vous référer aux Conditions Générales (Partie 1.4.2 – Composition des dossiers de sinistre).

En cas de loyers impayés, le premier règlement intervient dès le 3^ème mois suivant celui du premier terme impayé. Les règlements suivants, tous les 3 mois, ou tous les mois si l’option Pack Premium a été souscrite (cf. question: Qu’est ce que le Pack premium). Le dépôt de garantie (ou un montant équivalent) est déduit du dernier règlement.

En cas de détériorations immobilières, l’indemnisation intervient 15 jours après réception de l’état définitif des dépenses.

Pour plus de détails, nous vous invitons à vous référer aux Conditions Générales (Partie 1.5.1 – Obligations de l’Assureur)

Oui, toute la gestion de votre Pack Bailleur (souscription, gestion, sinistre, résiliation) est internalisée au sein de notre société, dans le cadre de la délégation obtenue de l’assureur.

VALEUR ÉCONOMIQUE : Prix du marché auquel le bien endommagé peut être vendu au jour du sinistre. Elle est calculée hors valeur du terrain nu.

VALEUR À NEUF : Valeur de reconstruction à neuf d’un bien de nature, qualités et performances équivalentes, au jour du sinistre.

VALEUR D’USAGE : Valeur à neuf d’un bien, vétusté déduite, s’il y a lieu.

VALEUR VENALE : La valeur vénale est une expression désignant la valeur d’un bien sur le marché. La valeur vénale constitue donc la valeur qu’il est possible d’obtenir d’un bien en cas de revente, au regard des conditions actuelles sur le marché. Elle se détermine en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente.

VÉTUSTÉ : Dépréciation de valeur causée par le temps et l’usage, déterminée de gré à gré ou par expertise par rapport à un bien neuf identique ou similaire.

Le Pack Premium est une option proposée à la souscription de votre contrat, ou ensuite, à la faveur d’un changement de locataire.

Le Pack Premium est un atout parfait pour compléter votre couverture et vous apporter un confort en cas de sinistre Loyers Impayés.

Accessible à l’adhésion pour 4€/mois, il vous offre 2 avantages :
– Vous bénéficiez d’une indemnisation mensuelle de vos loyers impayés (au lieu de trimestrielle), après une première période de 3 mois correspondant à la phase précontentieuse.
– Un Juriste, spécialiste des procédures contentieuses vous est dédié, tout au long de la gestion de votre sinistre.

Il vous est possible de conserver votre contrat avec un nouveau locataire entrant, respectant les critères d’éligibilité du contrat. Un Formulaire de changement de locataire est disponible dans l’Espace Client, pour mettre à jour votre contrat.

Lorsque vous avez opté pour l’option « Propriétaire Non Occupant », cette garantie se poursuit entre deux locataires afin de couvrir votre bien immobilier pendant cette vacance locative.

Vous pouvez également résilier votre contrat avec le départ de votre locataire. Il convient alors de transmettre à notre service Production, l’État des Lieux de Sortie. Si vous avez opté pour l’option « Propriétaire Non Occupant », il conviendra de remplacer ce volet de garantie car les copropriétaires sont obligés de couvrir leur risque de Responsabilité Civile (Loi Alur).

Oui, mais pour une durée de 6 mois maximum, dans le cas par exemple d’une recherche de locataire.

Si vous ne souhaitez pas inclure le volet « Loyers Impayés » à votre contrat Pack Bailleur (ou si le locataire retenu n’est pas éligible), il vous faudra résilier votre Pack Bailleur, et souscrire un contrat « PNO » distinct. Notre service Production vous présentera une nouvelle offre pour cela.

Vous pouvez résilier votre contrat pour différents motifs : à l’échéance du contrat, en cas de départ de locataire (si vous ne souhaitez pas prolonger les garanties avec un nouveau locataire), en cas de décès de l’assuré, en cas de vente ou de perte de jouissance du bien suite à un sinistre.

La cotisation de votre Pack Bailleur peut être réglée par :

• Prélèvement automatique : vous pourrez alors fractionner votre paiement sans frais en optant pour un fractionnement : mensuel, trimestriel ou annuel.
  Pour bénéficier du fractionnement sans frais pour votre prochaine échéance, merci de compléter le Mandat SEPA.
• Chèque ou Carte bancaire (espace sécurisé) : Votre règlement correspond alors à la cotisation annuelle.

NB : La cotisation est intégralement déductible de vos impôts fonciers (hors régime Micro-Foncier).

Les frais de dossier de 20€ sont appliqués uniquement lors de l’adhésion. Aux échéances suivantes, ces frais ne sont pas reconduits.

Le volet  Loyers Impayés, ne prévoit aucune franchise lorsque vous avez prévu au bail un dépôt de garantie égal à un mois pour une location vide, et deux mois pour une location meublée.

Le volet  Propriétaire Non Occupant (PNO), prévoit les  franchises suivantes :

– Tous dommages : 0,30 fois l’indice FFB (cf. Question : Qu’est ce que l’indice FFB),
– Événements Climatiques : Tempêtes, Grêle, Poids de la neige sur les toitures : 0,45 fois l’indice FFB,
– Catastrophes naturelles : Fixés aux Dispositions générales et révisable en application du dernier arrêté ministériel en vigueur,
– Catastrophes technologiques : NEANT,
– Défense pénale et recours suite à un accident (DPRSA) : Seuil d’intervention de 350 € TTC.

L’indice FFB du coût de la construction (ICC FFB) est un indice trimestriel, base 1 au 1er janvier 1941.

Il est calculé par la Fédération Française du Bâtiment.

L’indice FFB du coût de la construction est calculé à partir du prix de revient d’un immeuble de rapport de type courant à Paris. Il enregistre les variations de coût des différents éléments qui entrent dans la composition de l’ouvrage. Ce calcul ne prend pas en compte la valeur des terrains.

L’indexation des contrats d’assurances selon cet indice, permet de réajuster automatiquement dans la même proportion le montant de la cotisation et celui des garanties. Ainsi, le montant des garanties continue de correspondre aux besoins de l’assuré sans qu’il soit nécessaire de modifier le contrat.

Pour plus d’information sur la valeur de l’indice : https://www.ffbatiment.fr/federation-francaise-du-batiment/le-batiment-et-vous/en_chiffres/indices-index/Chiffres_Index_FFB_Construction.html

Le Pack Bailleur comprend deux formules :

– La formule Essentielle regroupant les garanties suivantes :

• Loyers et Charges impayés
• Les Détériorations Immobilières occasionnées par le locataire
• Le départ prématuré du locataire
• Les frais de contentieux
• La Protection Juridique

– La formule Intégrale regroupant :

• Les précédentes garanties de la formule Essentielle
• L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), vous couvrant contre les risques d’incendie, dégâts des eaux, bris de glace, actes de terrorisme ou attentats, Catastrophes Naturelles et technologiques, vol-vandalisme, défense pénale et recours suite à accident, Les frais et pertes).

La garantie de Responsabilité Civile du bailleur est également comprise dans ce volet PNO. Cette garantie est obligatoire pour les copropriétaires (cf. Loi Alur).

– Vous disposez d’un choix d’options :

• La Certification Vériloc© : étude du dossier du locataire avant la signature du bail,
• Indemnisation illimitée, au lieu de 36 mois (dans ce cas, la Certification Vériloc© est obligatoire),
• Le Pack Premium, permettant une indemnisation mensuelle en cas de sinistre Loyers Impayés, et la désignation d’un Juriste dédié pour le suivi de votre dossier, tout au long de la procédure.

Pour plus d’informations, retrouvez le Tableau de garanties.

Le nouvel article (9-1 de la loi de 1965), en référence à l’obligation d’assurance depuis la loi ALUR du 23 Mars 2014 précise que :

« Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ».

Compte tenu des risques de défaillance ou d’insuffisance du contrat Immeuble, nous vous recommandons donc de souscrire un contrat à titre individuel.

Dans le cadre du contrat Propriétaire Non Occupant (PNO), les dépendances sont assurées si elles mesurent moins de 200m² et si elles sont situées à la même adresse que le bâtiment d’habitation (rattachés à un bail unique).

L’attestation fiscale sera disponible à la fin du 1er trimestre, sur votre espace client. Vous recevrez un mail vous informant de la disponibilité de cette dernière.

Vous avez la possibilité de poursuivre les garanties avec un nouveau locataire en nous faisant parvenir le “formulaire de changement de locataire” disponible sur votre Espace Client ou de résilier votre contrat en nous transmettant une copie de l’état des lieux de sortie.

Le délais de traitement est de 48h.

Dans le cas d’un locataire étudiant ou apprenti, il convient de se baser uniquement sur les revenus de la caution solidaire afin d’établir la solvabilité

Il est possible de cumuler plusieurs cautions, toutefois, elles doivent être sur le même foyer fiscal.

Vous pouvez prendre en compte les APL, l’allocation familiale, le complément familial ainsi que l’allocation adulte handicapé. Le candidat doit vous donner un justificatif de l’organisme payeur.

Concernant l’APL dont le locataire bénéficie, vous devez directement recevoir cette allocation mensuelle de la part de la CAF.

Vous pouvez nous soumettre jusqu’à 3 dossiers pour 45 €. Lors d’un refus il convient de nous faire parvenir un nouveau dossier.

Plusieurs dossiers peuvent être soumis en même temps (3 maximum). Il convient cependant d’indiquer votre ordre de préférence. Les études seront effectuées dans l’ordre indiqué.

Tout état des lieux doit être établi contradictoirement. Si vous rencontrez des difficultés avec votre locataire, il convient de procéder à l’état des lieux de sortie par l’intermédiaire de l’Huissier de Justice de votre choix, qui devra impérativement prendre soin de convoquer préalablement les locataires à leur dernière adresse connue.

L’avis d’échéance est envoyé une seule fois et reprend les différents fractionnements de primes si vous ne régler pas annuellement. En aucun cas nous vous faisons parvenir un avis d’échéance à chaque période de cotisation. Il vous le sera envoyé le mois précédent la date d’anniversaire de votre contrat.

Non, la caution peut ne pas avoir de lien de parenté avec le candidat.

Le mail de certification délivré reste valable durant 30 jours. Il faut signer le bail durant cette période. Si ce n’est pas le cas, il faudra représenter le dossier au service Vériloc avec les éléments du candidat locataire réactualisés afin d’obtenir une nouvelle certification.

Un dossier est toujours étudié avant la date de signature du bail. En cas de refus vous pourrez nous présenter un nouveau dossier.

Oui, tous les locataires qui seront présents sur le bail doivent vous fournir leurs documents. Le dossier est étudié dans son ensemble et non pas individuellement.

Suite à la transmission d’une déclaration de sinistre complète, nous vous versons les indemnités acquises dès le 3ème mois suivant celui du premier terme impayé, contre quittance subrogative. Puis à chaque trimestre échus (ou tous les mois si le Pack Premium a été souscrit).

Le mode de règlement dépend du fractionnement de la cotisation :

• Fractionnement annuel : Il est possible de régler par chèque, prélèvement automatique ou CB,
• Fractionnement trimestriel ou mensuel : Seul le règlement par prélèvement automatique est possible.

N.B: aucun frais n’est appliqué en cas de prélèvement automatique.

Trouvez toute preuve de la transaction et notamment faites une copie des annonces déposées par votre locataire en titre sur les plate-formes de mise en relation entre particuliers (AirBnB, Le Bon Coin…). Lorsque l’impayé de loyers sera supérieur à un mois, vous aurez alors la faculté de nous déclarer le sinistre grâce au formulaire “déclaration de sinistre loyers impayés” disponible sur votre Espace Client afin que nous engagions la procédure de résiliation de bail / expulsion à l’encontre du locataire et de tous les occupants de son chef. Bien entendu, les frais de procédure sont pris en charge ainsi que les loyers impayés et les éventuelles détériorations immobilières.